С 26.03.2020г. Торгово-промышленная палата РФ и региональные подразделения начали осуществлять выдачу сертификатов о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы)
Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области
Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону
С 9-00 до 21-00
(916) 116-44-78
Новое в законодательстве. Самовольные строительные работы.
Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Из текста данного пункта можно сделать вывод, что для признания такого права истец должен доказать:
■ право собственности (или право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения) на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
■ отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
* отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что для признания права собственности на самовольную постройку не требуется представлять суду строительные разрешения, в первую очередь разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).
Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подчас используется в качестве упрощенного способа приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящего в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод: для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений. Данная позиция закреплена в совместном Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно п. 26 данного Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.
Таким образом, если истец не докажет, что им были приняты меры по получению разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано.
Документы кадастрового учета. Для регистрации прав и сделок с земельными участками должны предоставляться кадастровые планы, заверенные уполномоченными органами кадастрового учета (кадастровыми земельными центрами и палатами). Планы участков с натурным описанием границ в настоящее время не годятся ни для сделок, ни для регистрации прав. Такие участки в случае совершения сделок с ними или регистрации ранее возникших прав должны пройти землеустройство и кадастровый учет в соответствии с действующим ныне земельным законодательством.
Кадастровая карта (план) участка содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре): кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и его отдельных частей; экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю); качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель); наличие объектов недвижимого имущества.
Вещные права и ограничения (обременения) указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета.
В кадастровый план, необходимый для государственной регистрации прав, сведения о правообладателях не вносятся.Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если он уже ранее представлялся в учреждение юстиции и хранится в деле правоустанавливающих документов на данный участок. Кадастровый план не имеет срока действия.
Для регистрации прав на обычные объекты недвижимости — здания, строения, сооружения, индивидуальные жилые, дачные и садовые дома предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется. Право на недвижимость не всегда зависит от наличия права на земельный участок, а тем более от его кадастрового учета. Напротив, в некоторых случаях приобретение прав на землю зависит от наличия права на недвижимость (например, ст. 36 ЗК). Поэтому для регистрации прав на недвижимость необходимы планы этой недвижимости, а не занятых ею земельных участков.
Однако для регистрации сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком, и прав на вновь построенные объекты необходимы правоустанавливающие документы на участок. Проверка наличия права на землю при отчуждении или залоге недвижимости необходима для обеспечения принципа единства судьбы земли и недвижимости (ст. ст. 1,35 ЗК). Предоставление земельного участка для строительства является необходимым условием приобретения прав на постройку (ст. ст. 222, 263 ГК).
При государственной регистрации прав на участок (как при межевании и государственном кадастровом учете) проверяется соответствие фактической площади участка и площади, указанной в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.). Несоответствие площадей не должно превышать допустимую погрешность определения площади при межевании. Допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков. Например, на землях городов допустимое расхождение на участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток — 11 кв. м, 50 соток — 25 кв. м.
На землях сельских населенных пунктов и пригородных зон, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, допустимое расхождение на участке 6 соток — 18 кв. м, 10 соток — 22 кв. м, 25 соток — 36 кв. м,
50 соток — 50 кв. м. Для земель сельскохозяйственного назначения для участка в 10 га расхождение не может превышать 0,055 га, в 100 га — не более 0,18 га, 1000 га — не более 0,53 га. Погрешность определения площади указывается в межевом деле.
Если расхождение площадей участка, определенное при межевании и указанное в правоустанавливающем документе, превышает допустимую погрешность, то перед кадастровым учетом участка и государственной регистрацией прав на него требуется «юридическое оправдание» увеличения площади — внесение изменений в правоустанавливающий документ или представление документа о дополнительном выделении участка.
Возможность «юридического оправдания» зависит от способа и времени приобретения права на.участок.
Например, гражданин купил в 1996 г. земельный участок размером 10 соток, по данным межевания 2003 г., площадь участка составила 14 соток. По общему правилу внесение изменений в'договор купли- продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 1996 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2005 г. невозможно. В орган по регистрации необходимо представить обоснование увеличения площади купленного участка на 4 сотки, например постановление органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного участка. В противном случае в регистрации права на участок в 14 соток на основании договора купли-продажи участка в 10 соток может быть отказано на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав). Напомним, что земельный участок таков, каким он учтен в земельном кадастре. По данным кадастрового учета, существует участок размером 14 соток, но правоустанавливающий документ на него отсутствует. Граждане, «расширившие» участок переносом ограждений, дорожек, канав, зеленых насаждений, усложняют себе оформление прав на участок и сделок с ним.
При внесении изменений в правоустанавливающий документ важное значение имеют общая площадь участка и размер ее превышения по сравнению с указанной первоначально. Общая площадь участка не должна превышать предельного максимального размера участков, приобретаемых в соответствии с порядком, действовавшим во время и в месте приобретения участка. Расхождение площади не должно быть больше не только погрешности землеустройства, но и минимального размера участка, предоставляемого для данного вида использования.
Например, по постановлению главы местной администрации гражданину в 1993 г. безвозмездно предоставлен садовый участок площадью 6 соток. По данным межевания 2003 г. площадь участка составила 10 соток. Даже внесением изменений в постановление главы 1993 г. невозможно будет обосновать «увеличение площади» участка, если в 1993 г. максимальный размер садоводческих участков в данной местности составлял 6 соток. Кроме того, 4 сотки могут быть самостоятельным участком, приобретение которого возможно только на возмездной основе. В данном случае необходимо не внесение изменений в постановление десятилетней давности, а новый документ о предоставлении (выкупе) дополнительного участка.
Площадь земельного участка является его важной, но не единственной характеристикой, индивидуализация участка проводится также по кадастровому номеру и местоположению (адресу). Земельный участок как объект недвижимого имущества таков, каким он учтен в государственном земельном кадастре. Если в кадастровом плане указано, что «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании», это не препятствует приобретению и государственной регистрации прав на участок. Споры о границах участка также не препятствуют государственной регистрации прав (л. 2 ст. 20 Закона о регистрации прав). Указанные споры касаются только определения границ (расположения ограждений, межевых знаков, насаждений), но не принадлежности участков. Споры о границах участков — это не имущественные споры о праве, это исключительно земельные споры. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в ЕГРП без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя.
В целом для государственной регистрации необходимы следующие документы, описывающие земельный участок:
■ кадастровый план (если ранее права и сделки с данным участком не регистрировались в учреждении юстиции);
■ справка из земельного комитета о правообладателе и отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав на участок, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);
* справка землеустроительной организации (выписка из межевого дела) о погрешности определения площади участка (в случае превышения фактической площади участка по сравнению с правоустанавливающим документом);
■ справка о кадастровой стоимости участка или нормативной цене земли (для нотариального удостоверения сделки, наследования, дарения участка; данные сведения могут быть указаны в кадастровом плане).