С 26.03.2020г. Торгово-промышленная палата РФ и региональные подразделения начали осуществлять выдачу сертификатов о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы)
Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области
Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону
С 9-00 до 21-00
(916) 116-44-78
Документы кадастрового и технического учета. Площадь объектов недвижимости. Реконструкция и перепланировка.
Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. В зависимости от объекта заявляемого на регистрацию права или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета.
В документах кадастрового и технического учета проверяется наличие наименования организации, удостоверившей план, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати организации. Также проверяется соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта сведениям, указанным в заявлении на государственную регистрацию и в правоустанавливающем документе.
Следует подчеркнуть, что кадастровые планы участков и технические паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. План — источник сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя не требуется.
Для государственной регистрации ранее возникших прав необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в организациях технического учета и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности учреждения юстиции (его филиала). При отсутствии у заявителя таких документов регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. После регистрации прав в учреждении юстиции для регистрации дальнейших сделок с данным объектом и перехода прав на него документы организаций, ранее осуществлявших регистрацию недвижимости, о принадлежности имущества и об отсутствии ограничений (обременений) не требуются.
Документы технического учета ОТИ (БТИ). На здания и сооружения, как правило, ОТИ (БТИ) выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например, складской, оздоровительный, производственно-технологический), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план земельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Для регистрации права на часть жилого дома может быть представлен технический паспорт на весь жилой дом. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер.
На жилые и нежилые помещения в зданиях могут быть выданы выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью ОТИ (БТИ).
Желательно, чтобы в плане (техническом паспорте) был указан кадастровый номер объекта. Но отсутствие кадастрового номера само по себе не является препятствием для государственной регистрации. Регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер.
В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301, и Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921, плановая техническая инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет. Документы технического учета действительны в течение данного срока. Однако в регионах может быть установлен иной «срок действительности» документов БТИ (3 года, год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представления ОТИ срок действительности истек, дополнительно может потребоваться справка на регистрацию (БТИ) об отсутствии изменений в объекте. Но, строго говоря, истечение произвольно установленного «срока действительности» технического плана не является основанием для отказа в приеме документов и в государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе самостоятельно запросить необходимые сведения у БТИ.
Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.
После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК.
В целом для оформления недвижимости, в том числе для государственной регистрации, необходимы следующие документы БТИ:
■ план регистрируемого объекта (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
■ справка о правообладателе и отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);
■ справка об отсутствии изменений в объекте (только в случае истечения «срока действия» планов и техпаспортов, определенного органом по регистрации);
■ справка об инвентаризационной стоимости объекта (в случае нотариального удостоверения сделки, наследования и дарения недвижимости).
Подсчет площадей зданий и помещений при инвентаризации. Регистрирующие органы часто отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта по правоустанавливающему документу и плану БТИ, мотивируя тем, что право приобретено «не на ту площадь», «не в том объеме». Однако недвижимость — вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками. Для недвижимости площадь и объем имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав — недвижимость, а не ее площадь.
Необходимость указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК для определения предмета в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т.е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК), т.е. на момент продажи площадь может быть точно не определена- Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным в силу соглашения сторон как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона.
Указание площади недвижимости не является обязательным и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста России от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» указывается объект наследования, его характеристика, стоимость, а в отношении недвижимого имущества — его местонахождение и кадастровый номер.
Не требовалось точного указания площади в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества и в договорах безвозмездной передачи, приложениях к планам приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентаризации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, также может не соответствовать данным технической инвентаризации.
В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002 при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.
Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут быть:
а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;
б) уточнение данных обмера по результатам последующей инвентаризации, в том числе в случае ошибки подсчета площади;
в) использование различной методики подсчета площади для разных целей: включение или исключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.;
г) градостроительные изменения объекта: реконструкция, перепланировка и пр.
Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади объекта, составлять правоустанавливающие документы и заявление в регистрационную службу в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой «приблизительно», «может быть уточнена по данным технической инвентаризации», а в заявлении на государственную регистрацию можно писать «площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) БТИ». Рекомендуется также заранее подготовить и представить в БТИ документ, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта.
Реконструкция, переустройство и перепланировка. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие реконструкции неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно, прекращение права на него п. 1 ст. 235 ГК РФ) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него.
В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты.
Градостроительным кодексом (ст. 1) установлено, что строительство — это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1); реконструкция — изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, высоты, этажности, площади, производственной мощности и пр. (п. 14 ст. 1)). Аналогично, в ст. 754 ГК под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания или сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса). Однако на практике реконструкцией чаще всего именуется снос существующего объекта и строительство на его месте нового объекта.