Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области

Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону

С 9-00 до 21-00

(916) 116-44-78

Адвокат Лисенков Денис Валентинович


РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государ­ственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

■    право на объект недвижимого имущества, о государственной ре­гистрации которого просит заявитель, не является правом, подле­жащим государственной регистрации прав в соответствии с Зако­ном о регистрации прав;

■    с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

■    документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дей­ствующего законодательства;

■    акт государственного органа или органа местного самоуправле­ния о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с за­конодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

*      лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

■    лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови­ями, составило документ без указания этих условий;

■    правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ный объект недвижимого имущества;

■    правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

*      не представлены документы, необходимые в соответствии с за­коном для проведения регистрации;

*      имеются противоречия между заявленными и уже зарегистриро­ванными правами.

Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются: запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию регистрирующего органа (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).

Судебный спор о границах земельного участка не является основа­нием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона).

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установ­ленного вступившим в силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

Примеры.

1)    Если в ЕГРП имеется запись о праве и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании  противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоуста­навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

2)    Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующе­го законодательства — п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ный объект.

3)    Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетен­ции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоуста­навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

4)    Если имеется запись о ранее принятом на государственную ре­гистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отноше­нии данного объекта, первоначально должно быть принято реше­ние по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отка­зывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавли­вающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашива­ются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).

5)    Если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в реги­страции отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям дей­ствующего законодательства.

6)    Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипо­теке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехо­да права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило доку­мент без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого иму­щества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получате­ля ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсут­ствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

7)    Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки от­казывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанав­ливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистра­ции права заявителям в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направля­ется всем сторонам договора.

Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 № 226 (далее — Инструкция от 18.09.2003).

Отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистра­ции прав, и причины принятия такого решения — нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоуста­навливающих документов. После отказа в регистрации поданные доку­менты не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоус­танавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Пошлина за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о реги­страции прав).

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников по­вторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК в течение 3 меся­цев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностно­му лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соот­ветствии с гл. 24 АПК в течение 3 месяцев со дня получения извеще­ния об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об ис­полнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и регистрационной службе. Реше­ния арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездей­ствия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедлен­ному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным регистрирующий орган обязан исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответ­ствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования, выявлен­ные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее пра­вом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удо­стоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о реги­страции прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государ­ственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил реги­страционные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную ре­гистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании пра­воустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (на­пример, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в орган по регистрации для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Итак, государственная регистрация в случае обжалования отказа проводится:

* без дополнительного заявления;

■          без дополнительной оплаты;

■          без дополнительных документов;

■     на основании представленных ранее заявителем правоустанавли­вающих документов.

Следует отличать действия регистрирующего органа в случае при­знания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав права, установлен­ные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необхо­димых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение — основание для возникнове­ния и, соответственно, государственной регистрации права на недвижи­мость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о реги­страции прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации регистрирующий орган является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстан­ции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных ре­гистратором не соответствующими закону.

С этой статьёй так же читают: