Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области

Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону

С 9-00 до 21-00

РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Имущественный вычет при продаже квартиры полученной в наследство

 

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ ПОЛУЧЕННОЙ В НАСЛЕДСТВО

Получая наследство в виде квартиры, мы стараемся ее оставить себе, сделать в ней ремонт и либо ее сдавать в наем, либо в ней жить. Но не редки ситуации, когда нужны денежные средства в виду разных причин, т.е. ничего другого не остается как продать полученную в наследство квартиру… Как в этой ситуации поступить, а именно: какие налоги необходимо заплатить, какие могут быть вычеты и т.п., все эти вопросы мы постараемся рассмотреть в данной статье.

По закону, при продаже имущества необходимо уплатить НДФЛ, т.е. налог на доход физических лиц. НДФЛ, для физических лиц, является основным налогом, им облагаются почти все доходы каждого физического лица, но по уплате данного налога, в действующем законодательстве имеются льготы, которые по-разному распространяются на граждан в зависимости от каждой конкретной ситуации.

Согласно ч.1 ст.208 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

В качестве примера кто является налогоплательщиком по НДФЛ можно привести следующее:

- граждане, лица без гражданства - налоговые резиденты РФ и нерезиденты РФ, которые получили доход в РФ. Рассчитывают, удерживают и перечисляют налог по общему правилу не сами физические лица, а организации и индивидуальные предприниматели, которые выплачивают таким физическим лицам доходы, - налоговые агенты. Например, НДФЛ с зарплаты работников рассчитывает и удерживает работодатель;

- индивидуальные предприниматели и физические лица, занимающиеся частной практикой, например нотариусы и адвокаты. Они рассчитывают и уплачивают НДФЛ самостоятельно.

Подпунктом 2 п.1 ст.228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п.17.1 ст.217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Рассматривая вопрос в отношении недвижимого имущества следует отметить, что в соответствии с п.17.1 ст.217 и п.2 ст.217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также доли (долей) в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Согласно п.4 ст.217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п.3 ст.217.1 НК РФ согласно которым минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для тех объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего пп.4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

При соблюдении установленных настоящим пп.4 условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Исходя из приведенного следует, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ). Следует отметить, что для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016г., минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (п.17.1 ст.217 НК РФ в редакции до 01.01.2016г.).

В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В то же время согласно абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом полагаем, что у наследника (наследников), вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Исходя из всего вышеизложенного следует, что если лицо, приобрело объект недвижимости в порядке наследования и этот объект недвижимого имущества (доля в нем) впоследствии находился в собственности у этого лица (налогоплательщика) в течение установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то доход от продажи такого объекта (доли в нем) освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц. Если объект недвижимого имущества (доля в нем) находился в собственности этого лица (налогоплательщика) менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.212 НК РФ.

Подпунктом 1 п.1 и пп.1 п.2 ст.220 НК РФ установлено, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст.217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000,00руб..

Считаем целесообразным отметить, что налоговый вычет по НДФЛ - это сумма, которая уменьшает налоговую базу (величину облагаемого НДФЛ дохода). Такое уменьшение приводит к уменьшению суммы налога. Как правило на налоговые вычеты можно уменьшить основную налоговую базу (пп.9 п.2.1, п.3 ст.210 НК РФ). Из этого правила бывают исключения, например: доходы по операциям с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами можно уменьшить на положительный финансовый результат от реализации обращающихся ценных бумаг и на вычеты при переносе убытков на будущее (п.2.3 ст.210 НК РФ). На неучтенные вычеты при определении основной налоговой базы можно уменьшить облагаемые доходы от продажи имущества, стоимость подаренного имущества, страховые выплаты, выплаты по пенсионному обеспечению за этот же год (п.6 ст.210 НК РФ).

Подпунктом 3 п.2 ст.220 НК РФ установлено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Следует отметить, что если недвижимое имущество перешло к нескольким наследникам и оно находится в общей долевой собственности либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп.1 п.1, пп.1, 3 п.2 ст.220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008г. №5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой»; Письмо ФНС России от 25.07.2013г. №ЕД-4-3/13578@):

- имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между лицами (собственниками имущества) пропорционально их долям;

- реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому лицу (собственнику имущества) в полном размере;

- реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому лицу (собственнику имущества) в полном размере. 

В соответствии с пп.3 п.1 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

На основании пп.7 п.3 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы.

В соответствии с п.11 ст.220 НК РФ повторное предоставление налогоплательщику налогового вычета, предусмотренного пп.3 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается.

 

С этой статьёй так же читают: