• Юридическая Помощь
»
• Банки Кредиты
»
• В ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО ОТДАЕТ В ЗАЛОГ БАНКУ КВАРТИРУ

В ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО ОТДАЕТ В ЗАЛОГ БАНКУ КВАРТИРУ

     В обеспечение кредитного договора физическое лицо отдает в залог банку квартиру.

     Может ли банк брать такое обеспечение, учитывая, что закладываемая квартира является единственным пригодным для постоянного проживания помещением залогодателя?

      В законодательстве отсутствуют правовые нормы, запрещающие банку брать в качестве предмета залога недвижимость, которая является единственным пригодным для постоянного проживания помещением залогодателя. 

      Обоснование: В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

   Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

    На основании ст.1 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

   Закон об ипотеке прямо разрешает в ст.5 отдавать в ипотеку квартиры. Никаких ограничений на передачу в ипотеку квартир, которые являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением залогодателя, в Законе об ипотеке не содержатся.

   Не содержатся такие ограничения и в Федеральном законе от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

    Согласно ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано только в следующих случаях, если:

• - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
• - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• - не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• - осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п.1.2 ст.20, п.5 ст.25.2, п.2 ст.25.3 Закона о регистрации;
• - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

    В соответствии со ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• - свидетельства о праве на наследство;
• - вступившие в законную силу судебные акты;
• - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

   Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст.18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

    Таким образом, отсутствуют правовые нормы, по которым банку может быть отказано в регистрации ипотеки, если заложенная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания помещением залогодателя.

      На это косвенно указывает и ГПК РФ, который в ст.446 исключает из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и оно является предметом ипотеки.

      Этот подход подтверждается и судебной практикой.

   Соответственно, банк не обязан проверять, является ли передаваемое в залог помещение единственным пригодным для постоянного проживания или нет.

С этой статьёй так же читают:

• Образец Заявления в Банк о реструктуризации долга
• Всегда ли прав лицензионный (авторский) договор
• Основные требования, предъявляемые к подготовке специалистов специализированного Арбитражного суда по интеллектуальным правам
• Лишение права управления транспортным средством по ч.1 ст.12.26 КоАП РФ
• Авторское право на шахматное произведение (А был ли автор у «защиты Нимцовича…)