С 26.03.2020г. Торгово-промышленная палата РФ и региональные подразделения начали осуществлять выдачу сертификатов о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы)
Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области
Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону
С 9-00 до 21-00
(916) 116-44-78
РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
- Юридическая Помощь »
- Арбитражные дела »
- ПРОБЛЕМЫ СОБСТВЕННОСТИ ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
ПРОБЛЕМЫ СОБСТВЕННОСТИ ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
узаконить в судебном порядке право собственности
Руководством компании юрисконсульту поставлена задача узаконить через суд объект недвижимости для осуществления государственной регистрации права собственности.
Анализ судебной практики показал, что хотя гражданское законодательство и предоставляет весьма богатый выбор способов защиты права, но правоприменительная практика по каждому делу складывается неоднозначно.
Ситуация была такой: ЗАО заключило с ОАО договор купли-продажи здания. Договор фактически исполнен сторонами, объект недвижимости передан по передаточному акту, поставлен на баланс ОАО, но зарегистрировать свое право собственности, как того требует ст.131 ГК РФ, ОАО не успевает, поскольку ЗАО ликвидируется. Возникли сложности с регистрацией права ОАО на здание.
Признание права собственности. Бесплатная консультация Юриста
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, следовательно, до этого момента ОАО не считается собственником здания.
В силу п.1 ст.16 ФЗ от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в случае, если права возникают на основании сделки, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора.
В данном случае ОАО не может осуществить регистрацию права собственности на здание, поскольку в связи с ликвидацией ЗАО в регистрирующий орган невозможно представить заявление правоотчуждателя.
Налицо юридический казус: ОАО фактически стало собственником здания, а государственную регистрацию перехода права собственности произвести невозможно, поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, а зарегистрировать право собственности в случае ликвидации бывшего правообладателя достаточно проблематично.
Выход из сложившейся ситуации - обращение в суд, поскольку судебные решения согласно п.1 ст.17 Закона о регистрации являются основанием для государственной регистрации прав собственности.
В принципе по таким ситуациям практикой выработаны способы защиты своих интересов в суде:
обжалование в суд отказа в регистрации (абз.4 ст.12 ГК РФ, п.3 ст.20 Закона о регистрации);
понуждение регистрирующего органа зарегистрировать право собственности (п.5 ст.131 ГК РФ);
установление юридического факта (ст.ст.217, 218 АПК РФ);
признание права собственности (абз.2 ст.12 ГК РФ).
Все приведенные варианты имеют недостатки, связанные с пробелами в законодательстве.
Оспаривание ненормативного акта. Согласно абз.4 ст.12 ГК РФ, п.3 ст.20 Закона о регистрации и гл.24 АПК РФ заинтересованное лицо может оспорить ненормативный правовой акт, коим является и отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности.
Однако обжаловать отказ можно только при его наличии, а он выдается регистрирующим органом в случаях, указанных в ст.20 Закона о регистрации, на стадии правовой экспертизы документов, т.е. после их приема на регистрацию.
В соответствии со ст.16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и стороны договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены необходимые для ее проведения материалы, в том числе: документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица; нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица; доверенность представителя.
При отсутствии полного комплекта деловых бумаг, заявление о регистрации не принимается. При этом выдачи каких-либо писем, расписок и т.п. об отказе в приеме документов на регистрацию не происходит.
Поскольку на стадии подачи заявления о государственной регистрации представителя ликвидированного ЗАО не будет, то и документы на регистрацию права не могут быть приняты. Таким образом, отказ регистрирующим органом делается правомерно, и судебные перспективы такого иска достаточно туманны.
Обжалование уклонения. По основаниям, предусмотренным п.5 ст.131 ГК РФ и п.5 ст.2 Закона о регистрации, можно обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от регистрации.
Однако, как указывалось выше, регистрирующий орган не примет документы на регистрацию, поскольку заявление о регистрации принимается с вышеуказанным пакетом документов. Следовательно, как такового уклонения от регистрации не будет.
Пример из практики.
ФАС Уральского округа Постановлением от 27 апреля 2006г. №Ф09-3051/06-С3 оставил без изменения решение Арбитражного суда Челябинской области от 14 декабря 2005г., в соответствии с которым ООО было отказано в иске к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о регистрации договора купли-продажи железнодорожного подъездного пути от 31 июля 2000г.
При этом судом было указано следующее: "Проанализировав нормы, содержащиеся в п.3 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ, с учетом того, что в соответствии с п.5 ст.2 Закона №122-ФЗ в судебном порядке могут быть обжалованы только отказ в государственной регистрации прав либо уклонение регистрирующего органа от регистрации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворения иска о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по данному договору, предъявленных к регистрирующему органу, только в случае незаконного отказа последнего от выполнения указанного действия.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в адрес главного управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 31 июля 2000г. и перехода права собственности на имущество, переданное по данному договору, и отказа последнего от государственной регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска".
Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, п.1 ст.16 Закона о регистрации, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности также регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Следует отметить, что применение данной нормы затруднительно, поскольку ликвидированная организация уклоняться от регистрации не может.
Следовательно, с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение ОАО в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности бесперспективно.
Установление факта. В соответствии со ст.218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, в том числе факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.
Действительно, некоторое время назад можно было установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, а затем получить свидетельство о праве собственности на основании такого решения. И судебная практика складывалась в пользу нового правообладателя.
Пример из практики.
Постановлением ФАС Уральского округа от 16 апреля 2003г. №Ф09-791/03ГК оставлено без изменения Определение апелляционной инстанции. Предметом рассмотрения послужило заявление ОАО об установлении факта перехода права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи. В качестве основания для обращения в суд заявителем было указано отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12 ноября 2002г. производство по делу было прекращено. Однако суд апелляционной инстанции установил, что прекращение производства по делу влечет нарушение права на судебную защиту, и удовлетворил заявленное требование.
В свою очередь, ВАС РФ информационным письмом от 17 февраля 2004г. №76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" (далее - письмо) расставил точки над i, указав, что факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства (п.7 письма) и что заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства (п.5 письма). Иными словами, заявление ОАО об установлении факта принадлежности здания на праве собственности на основании п.3 ст.148 АПК РФ может быть оставлено судом без рассмотрения.
Пример из практики.
ФАС Северо-Западного округа Постановлением от 3 февраля 2006г. №А56-2559/04, руководствуясь п.3 ст.148 АПК РФ, отменил решение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 января 2004г., заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставил без рассмотрения.
Одним из оснований отмены решения суда первой инстанции послужило следующее обстоятельство. Как указывало ООО в заявлении, обращение в арбитражный суд вызвано отсутствием полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты как вновь возведенные. Между тем фактически общество просило признать за ним право собственности на сооружения, им возведенные. Однако такое требование не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.
Если же с учетом представленных доказательств судом все же будет установлен факт владения и пользования ОАО зданием как своим собственным, то на основании такого решения государственная регистрация перехода права собственности может и не состояться.
Данный вариант имеет и другой недостаток: в случае оспаривания каким-либо лицом судебного акта на том основании, что имеется спор о праве, решение суда об установлении юридического факта подлежит отмене без исследования правомерности и обоснованности доводов.
Пример из практики.
Постановлением ФАС Московского округа от 21 февраля 2003г. №КГ-А41/474-03 оставлено без изменения Определение Арбитражного суда Московской области от 4 декабря 2002г. об оставлении заявления без рассмотрения в связи со следующим.
ООО обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении факта передачи в собственность жилого фонда и других объектов жилищно-коммунального хозяйства в 1992г. В ходе судебного заседания представителем Московской областной регистрационной палаты было сделано заявление о наличии спора о праве. Аналогичное заявление сделано в заседании кассационной инстанции представителем администрации Раменского района. При таких обстоятельствах судом была применена норма ч.4 ст.221 АПК РФ, и заявление было оставлено без рассмотрения.
Признание права. Статья 12 ГК РФ допускает возможность судебной защиты путем предъявления иска о признании права собственности.
Между тем в ходе судебных разбирательств ОАО столкнется со следующими процессуальными пробелами. Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т.е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Поскольку юридическое лицо, к которому ОАО могло бы предъявить исковые требования, ликвидировано, а факт нарушения прав истца со стороны третьих лиц отсутствует, следовательно, нет и спора о праве.
Понятно, что восполнить пробел, выявленный правоприменительной практикой, можно путем внесения в АПК РФ статей, регулирующих вопрос принятия решения о признании права собственности на основании заявления заинтересованной стороны при отсутствии спора о праве и нарушений прав со стороны третьих лиц, либо в Закон о регистрации изменений в части осуществления процедуры регистрации права собственности при отсутствии второй стороны сделки об отчуждении недвижимого имущества.
Стать собственником здания по факту необходимо на существующем правовом пространстве.
Юрисконсультом был выбран последний из вариантов.
В обоснование правовой позиции положены абз.2 ст.12, п.1 ст.131, п.2 ст.218 ГК РФ, ст.4, п.1 ст.16, ст.17 Закона о регистрации, разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В качестве ответчика по делу в соответствии со ст.6 ФЗ от 28 августа 1995г. №154-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" привлечено муниципальное образование в лице его исполнительного органа, поскольку в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, в том числе связанные с объектами недвижимости, находящимися на его территории.
Безупречное исковое заявление, грамотная правовая позиция, весомые аргументы - все это помогло юрисконсульту установить право собственности в судебном порядке.
-1.jpg)
