Предыстория конфликта такова.
В далекие 50-е годы тресту произведен отвод земельного участка в ближнем Подмосковье под застройку дачного поселка.
На территории поселка был построен и магазин, по такому же стандартному проекту, как и дачные дома. Поскольку дачники не хотели ни торговать, ни нести затраты по содержанию здания, то все хлопоты приняла на себя потребительская кооперация. По обычаям делового оборота того времени здание принято на баланс сельпо, которое долгие годы осуществляло эксплуатацию здания и несло бремя собственности.
То ли передача не была должным образом оформлена, то ли документы оказались утерянными - дела давно минувших дней, но впоследствии возник серьезный конфликт.
К 90-м годам изменились суть гражданских и земельных правоотношений, а также законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для стабильности института частной собственности потребовалось оформление прав на земельный участок и недвижимость.
К тому времени трест в ходе приватизации преобразовался в акционерное общество, а сельпо - в некоммерческую организацию.
У акционерного общества здание магазина числилось на балансе как дача, у потребительского общества - как магазин.
Оба хозяйствующих субъекта оформили право собственности на объект недвижимости и право пользования земельным участком, занимаемым им, каждый на себя, с разными наименованиями одного и того же строения.
После того как некоммерческая организация (НО) продала магазин физическому лицу, в деле появился еще один фигурант. АО вчинило иск к новому собственнику (гражданину Иванову) об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст.301 ГК РФ.
Впоследствии исковые требования претерпели изменения, и АО просило признать недействительными государственную регистрацию права собственности НО на магазин, договор купли-продажи магазина Иванову, государственную регистрацию права собственности Иванова, истребовать из незаконного владения имущество, принадлежащее АО.
Свои требования истец обосновал тем, что спорный объект принят на баланс от строительной организации в 1957г. Органы БТИ оформляли документы технического учета на трест и истца. Отчуждение объекта не производилось. Дачный участок и домовладения на нем вошли в план приватизации треста, что подтверждается свидетельством Фонда имущества города Москвы о праве собственности на имущественный комплекс. В 1998г. произведена государственная регистрация права собственности на жилое строение (дачу). Документами, приложенными к иску, подтверждается право пользования земельным участком, на котором расположено строение. На протяжении ряда лет спорный объект сдавался истцом в аренду как магазин. Затем арендатор отказался вносить арендную плату акционерному обществу, поскольку заключил договор аренды магазина с НО.
Попытки урегулировать отношения во внесудебном порядке успехов не принесли. НО предъявила АО свидетельство о праве собственности на магазин и государственный акт на право бессрочного пользования земельным участком. Спустя несколько месяцев НО продала гражданину Иванову магазин на основании нотариально удостоверенного договора. Регистрационная палата зарегистрировала переход права собственности и выдала Иванову свидетельство о регистрации его права.
В начале судебного разбирательства шансы у спорящих сторон казались равными.
Однако суд вынес решение в пользу АО.
Надо отдать должное активным действиям юрисконсульта истца.
Весь процесс собирания доказательств, форма и содержание подготовленных им ходатайств, запросов, справок, характер поставленных на разрешение суда вопросов свидетельствуют о высоком профессионализме юриста, представлявшего интересы акционерного общества.
Полной противоположностью ему оказался юрисконсульт, защищавший в судебном процессе интересы обоих ответчиков: Иванова и НО.
Правовая позиция соответчиков по спору практически отсутствовала, выполнение процессуальных действий, необходимых для защиты своих прав, не активизировалось, участие в судебных заседаниях сводилось к простому присутствию на них.
В решении суда зафиксировано, что представитель НО не смог пояснить и представить суду документы по факту приобретения и постановки на баланс спорного объекта недвижимости.
Между тем отстоять продавцу и покупателю свои интересы можно было опираясь на букву закона и на довольно нестандартные доказательства по делу.
Данное дело было насыщено юридически значимыми фактами, требующими детального исследования.
Линию обороны можно бы выстроить на нормах ст.234 ГК РФ о приобретательной давности. НО на протяжении более 15 лет добросовестно, открыто, непрерывно владела магазином как своим собственным, приняла на себя эксплуатационные расходы, уплачивала налоги, ремонтировала здание, осуществляла в нем торговую деятельность. Спорное здание всегда находилось на территории дачного поселка, и ни разу за все годы руководство треста, а затем АО не предъявляли претензии НО по поводу неправомерного завладения ее имуществом.
Закрепление права собственности НО на магазин произведено постановлением органа местного самоуправления с выдачей БТИ регистрационного удостоверения. Земельный комитет оформил государственный акт о выделении земельного участка под магазином в бессрочное пользование.
Документы, выданные компетентными органами в пределах их полномочий, не обжаловались истцом в установленном порядке.
Акты государственных органов и органов местного самоуправления названы в ст.8 ГК РФ в качестве самостоятельного юридического факта, порождающего возникновение гражданских прав.
Договор купли-продажи по содержанию соответствовал требованиям ст.ст.549, 554 - 556 ГК РФ. Сделка заключена в форме, требуемой ст.550 ГК РФ, и удостоверена нотариусом. Участники сделки обладали правоспособностью и дееспособностью.
При регистрации первичного права собственности НО на магазин, регистрации перехода права собственности на Иванова Гражданский кодекс РФ и Закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ни регистрирующим органом, ни ответчиками не нарушались.
Возражать против иска можно было доказывая суду факт утраты права собственности АО на здание.
Дело в том, что истец не представил суду доказательств переоборудования нежилого помещения (магазина) в жилое (дачу) в порядке, установленном нормативными актами, а также вынесения компетентными органами решения об изменении целевого назначения здания.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975г. №2, действовавшем на момент рассмотрения спора, разъяснено, что переоборудование нежилого строения в жилое должно рассматриваться как самовольное строительство.
Статья 222 ГК РФ устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Вполне допустимым было бы предъявление ответчиками встречного иска о признании неправомерным включения спорного объекта в план приватизации под названием "дача", поскольку фактически здание использовалось в качестве магазина, имело соответствующий правовой статус. Согласно Указу Президента РФ от 1 июля 1992г. №721, Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, приложению №3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 предприятия розничной торговли подлежат приватизации как самостоятельные предприятия.
Несоблюдение предусмотренного законом порядка приватизации по правилам ст.ст.166, 168 ГК РФ могло бы стать основанием для признания сделки в отношении дачи-магазина ничтожной.
Споры о праве собственности на объекты недвижимости относятся к наиболее сложной категории гражданских дел и длятся годами. Настоящее дело рассмотрено по первой инстанции в "сверхскоростном режиме". Да и решение суда далеко от совершенства.
Например, в силу ст.ст.166 - 168 ГК РФ ничтожная сделка не требует признания ее недействительной в судебном порядке, и существо исковых требований заключается в применении последствий недействительной сделки.
В решении суда излагался текст ст.168 ГК РФ, но правовая оценка конкретных для этого дела оснований ничтожности сделки купли-продажи магазина не дана.
Требования о применении последствий недействительности сделки истцом не заявлялись, суд применил их по собственной инициативе.
Вывод суда о том, что НО не являлась собственником в момент отчуждения объекта недвижимости, основан на недопустимых доказательствах и документах, содержащих противоречия.
Доводы Иванова о добросовестном владении и приобретении магазина не исследовались судом в процессе рассмотрения материала.
Орган государственной регистрации недвижимости и сделок с ней к участию в деле не привлекался. Исходя из субъектного состава и характера правоотношений в рамках описанного выше судебного процесса, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не могла быть признана недействительной.
В кассационном порядке решение не обжаловалось из-за пропуска ответчиками срока подачи жалобы: не хватило 10 дней на осмысливание ситуации, приглашение другого юриста для отстаивания своих прав, совершение всех процессуальных действий, необходимых при подаче кассационного прошения.
Доводы надзорной жалобы, подготовленной новым юристом после тщательного изучения решения и материалов дела, основывались на вышеуказанных фактах и нормативных актах. Тем не менее они признаны несостоятельными по тому мотиву, что на указанные обстоятельства ответчик в суде первой инстанции не ссылался и они не были предметом его рассмотрения.
Реальность остаться по окончании судебного разбирательства титульным собственником магазина у Иванова существовала, если бы защита осуществлялась грамотно.
Однако соответчики полагались на справедливость суда и не использовали предоставленную законом возможность состязаться в ходе гражданского судопроизводства, поэтому сошли с дистанции после первого поражения.
Обвинять же суд, вынесший решение по спору двух собственников, в предвзятости достаточных оснований не имеется, поскольку правовая защита ответчиками практически не осуществлялась.
-1.jpg)
